세무 Q&A
1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 무엇이 필요한가요?
01
직답
양도일 현재 국내에 1주택만 있고 그 집을 2년 이상 보유했을 때 비과세로 보며, 취득 당시 조정대상지역이면 보유 중 2년 거주도 필요합니다. 실거래가 12억원 초과분은 과세됩니다.
검수문홍승 대표세무사기준일
02
왜 그런가요
소득세법은 1세대가 국내에 주택 1채만 가진 상태로 팔 때 양도소득세를 매기지 않도록 하고, 보유 2년이라는 요건과 취득 당시 조정대상지역이면 보유 중 거주 2년도 채우라는 요건은 시행령이 정합니다. 요건을 갖췄는지는 양도일을 기준으로 봅니다.
양도 당시 실거래가가 12억원을 넘는 고가주택은 비과세 대상에서 빠져 초과분이 과세되고, 이사하느라 잠시 두 채가 된 경우는 일시적 2주택 특례 요건을 따로 봅니다.
근거 조문 보기
- 소득세법 시행령 제154조 제1항 — 1세대 1주택 비과세 요건 — 양도일 현재 국내 1주택, 보유기간 2년 이상. 취득 당시 조정대상지역 주택이면 보유기간 중 거주 2년 이상 (확인 )
- 소득세법 제89조 제1항 제3호 — 1세대 1주택(양도 당시 실거래가 12억원 초과 고가주택 제외) 양도소득 비과세 — 보유 요건 등은 시행령 (확인 )
- 소득세법 시행령 제155조 제1항 · 부칙(2026. 9. 30.) 제2조 — 일시적 2주택 — 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 신규 주택을 취득하고, 신규 주택 취득일부터 3년 이내(종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년) 종전 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 본다. 2년 규정은 2026년 8월 4일 이후 신규 취득분(같은 해 8월 3일 이전 취득·계약금 지급분은 종전 규정) (확인 )
- 법령정보센터 — 소득세법 시행령 제154조
- 법령정보센터 — 소득세법 제89조
03
내 경우 확인 3가지
- 양도일 기준으로 세대원 전원의 주택을 합쳐 국내 1주택인지(입주권·분양권 보유도 함께 확인)
- 그 집을 산 당시 조정대상지역이었는지, 그렇다면 보유 기간 중 2년 이상 실제로 살았는지
- 양도 당시 실거래가가 12억원을 넘는지(넘으면 초과분은 예정신고 대상)
04
돈으로 보면
요건을 채우면 양도가액 12억원까지는 양도차익에 세금이 없지만, 취득 당시 조정대상지역이어서 필요한 거주 2년을 못 채우면 3년 보유한 집의 양도차익 1억원에도 약 1,658만원(장기보유 특별공제 6%·기본공제 250만원 뒤 기본세율, 지방소득세 별도)이 나올 수 있습니다.
검수문홍승 대표세무사기준일
