가이드
01
종전 주택을 산 지 1년이 지난 뒤 새집을 사고, 새집 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔면 1세대 1주택으로 봅니다.
종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이면 기한은 2년입니다(2026년 8월 4일 이후 신규 취득분).
종전 주택도 2년 보유 요건을 채워야 하고, 양도가액 12억원 초과분은 과세됩니다.
02
요건을 채우면 양도가액 12억원까지의 양도차익에는 세금이 없고, 요건을 놓쳐 2주택으로 과세되면 양도차익 1억원에 약 1,658만원이 나올 수 있습니다.
뒤의 금액은 3년 보유, 장기보유 특별공제 6%(600만원), 기본공제 250만원을 뺀 과세표준 9,150만원에 기본세율을 적용한 예시입니다(1,536만원 + 350만원 × 35%). 지방소득세는 별도입니다.
조정대상지역의 2주택 중과에 해당하면 기본세율에 20%포인트를 더하므로 세금이 더 커집니다. 중과에서 제외되는 주택이 있어 개별 확인이 필요합니다.
| 과세표준 | 세율(초과분) | 아래 구간까지 세액 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 1,400만원 초과 5,000만원 이하 | 15% | 84만원 |
| 5,000만원 초과 8,800만원 이하 | 24% | 624만원 |
| 8,800만원 초과 1억5천만원 이하 | 35% | 1,536만원 |
| 1억5천만원 초과 3억원 이하 | 38% | 3,706만원 |
| 3억원 초과 5억원 이하 | 40% | 9,406만원 |
| 5억원 초과 10억원 이하 | 42% | 1억7,406만원 |
| 10억원 초과 | 45% | — |
03
비과세 조건은 3가지로, 종전 주택 취득 후 1년이 지나 새집을 사고, 정해진 기한 안에 종전 주택을 팔며, 종전 주택이 1세대 1주택 요건을 채워야 합니다.
1세대 1주택 요건은 양도일 현재 국내 1주택과 보유기간 2년 이상이고, 취득 당시 조정대상지역 주택이면 보유기간 중 거주 2년 이상도 필요합니다.
기한은 원칙이 신규 주택 취득일부터 3년이고, 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년입니다. 살고 있는 지역의 지정 여부는 양도 전에 국토교통부 공고로 확인하세요.
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진행은 4단계로, 두 주택의 취득일과 조정대상지역 여부를 확인하고 처분 기한을 계산한 뒤 종전 주택을 팔아 2개월 안에 신고합니다.
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처분 기한은 신규 주택 취득일부터 3년(둘 다 조정대상지역이면 2년)이고, 판 뒤의 양도세 예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월입니다.
2년 규정은 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득한 경우에 적용하고, 같은 해 8월 3일 이전에 취득했거나 계약금을 지급한 경우는 종전 규정을 따릅니다.
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기한을 하루라도 넘기거나 1년 요건을 못 채우면 비과세가 사라지고, 예정신고를 안 하면 무신고가산세 20%가 더해집니다.
양도차익이 없거나 손실이어도 예정신고 대상입니다. 양도가액이 12억원을 넘으면 비과세가 되어도 초과분은 신고해야 합니다.
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소득세법 시행령 개정으로 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역일 때의 처분 기한이 2년이 되었고, 2026년 8월 4일 이후 신규 취득분부터 적용합니다.
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종전 주택 취득일부터 1년 이상 지난 뒤 새집을 사야 일시적 2주택 특례를 받습니다.
종전·신규 주택 중 하나라도 조정대상지역이 아니면 신규 주택 취득일부터 3년입니다.
양도 당시 실거래가 12억원을 넘는 고가주택은 초과분이 과세됩니다.
양도차익이 없거나 손실이어도 예정신고 대상입니다.
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이 글의 세율·공제·기한은 2026년 11월 1일 시행 중인 법령과 국세청 안내의 원문으로 확인했고, 각 절의 '근거 조문 보기'와 아래에 조문 링크를 달았습니다.
마지막 수정일은 2026-11-01입니다. 세법은 자주 바뀌고 개인 사정에 따라 적용이 달라지므로 신고 전에 다시 확인하세요.
