세무 Q&A
아파트를 팔면 양도소득세가 얼마나 나오나요?
01
직답
비과세가 아니면 양도차익에서 장기보유 특별공제와 기본공제 250만원을 뺀 금액에 기본세율 6~45%를 적용하고, 보유 2년 미만 주택은 60~70%입니다. 지방소득세는 별도로 붙습니다.
검수문홍승 대표세무사기준일
02
왜 그런가요
양도소득세는 판 금액에서 산 금액과 필요경비를 뺀 양도차익에서 출발하고, 2년 이상 보유한 주택은 종합소득세와 같은 기본세율(과세표준 1,400만원 이하 6%에서 10억원 초과 45%까지)을 적용합니다.
보유기간이 짧으면 세율이 뛰어 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%이고, 조정대상지역 2주택 중과에 해당하면 기본세율에 20%포인트(3주택 이상 30%포인트)를 더합니다.
1세대 1주택인데 양도가액이 12억원을 넘어 초과분이 과세될 때는 1세대 1주택용 장기보유 특별공제(보유 3년 12%~10년 40%에 거주 2년 8%~10년 40%를 더함)를 봅니다.
근거 조문 보기
- 소득세법 제104조 제1항 — 양도소득세 세율 — 2년 이상 보유한 토지·건물은 기본세율(소득세법 제55조, 6~45%). 1년 이상 2년 미만 40%(주택·조합원입주권·분양권 60%), 1년 미만 50%(주택·조합원입주권·분양권 70%). 분양권은 1년 이상 보유해도 60%. 미등기 70% (확인 )
- 소득세법 제95조 제2항 — 장기보유 특별공제 — 토지·건물 3년 이상 보유 시 6%(3년)~30%(15년 이상). 1세대 1주택은 보유 3년 12%~10년 40% + 거주 2년 8%~10년 40%(보유 3년 이상) (확인 )
- 소득세법 제103조 — 양도소득 기본공제 — 소득 구분별로 연 250만원(미등기 양도자산 제외) (확인 )
- 소득세법 제55조 제1항 — 종합소득세 세율(과세표준 기준) — 1,400만원 이하 6% · 5,000만원 이하 15% · 8,800만원 이하 24% · 1억5천만원 이하 35% · 3억원 이하 38% · 5억원 이하 40% · 10억원 이하 42% · 10억원 초과 45%(각 구간 초과분에 적용) (확인 )
- 소득세법 제104조 제7항 — 조정대상지역의 1세대 2주택(주택+입주권·분양권 포함)은 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트를 더한다(대통령령이 정한 주택 등은 제외) (확인 )
- 소득세법 제89조 제1항 제3호 — 1세대 1주택(양도 당시 실거래가 12억원 초과 고가주택 제외) 양도소득 비과세 — 보유 요건 등은 시행령 (확인 )
- 법령정보센터 — 소득세법 제104조(양도소득세의 세율)
- 법령정보센터 — 소득세법 제95조(장기보유 특별공제)
03
내 경우 확인 3가지
- 보유기간이 1년 미만·1년 이상 2년 미만·2년 이상 중 어디인지(70% · 60% · 기본세율)
- 세대 전체로 1주택인지, 2주택 이상이면 조정대상지역 중과(20·30%포인트)에 걸리는지
- 취득 계약서와 중개수수료·확장 공사비 같은 필요경비 증빙이 남아 있는지
04
돈으로 보면
3년 보유한 아파트의 양도차익이 1억원이면 장기보유 특별공제 6%(600만원)와 기본공제 250만원을 뺀 과세표준 9,150만원에 기본세율을 적용해 약 1,658만원(1,536만원 + 350만원 × 35%, 지방소득세 별도)이고, 같은 차익이라도 보유 1년 미만이면 70% 세율이 적용되어 세금이 크게 늘어납니다.
검수문홍승 대표세무사기준일
