세무 Q&A
토지를 팔 때 양도세는 어떻게 계산하나요?
01
직답
양도가액에서 취득가액·필요경비를 뺀 양도차익에서 장기보유 특별공제(3년 이상 6%~15년 이상 30%)와 기본공제 250만원을 빼고, 2년 이상 보유한 토지는 6~45% 기본세율을 적용합니다.
검수문홍승 대표세무사기준일
02
왜 그런가요
계산은 양도차익 → 장기보유 특별공제 → 기본공제 250만원 → 세율 순서이고, 토지는 2년 이상 보유하면 기본세율, 1년 이상 2년 미만 40%, 1년 미만 50%, 미등기는 70%입니다. 장기보유 특별공제는 3년 이상 보유해야 시작됩니다.
농지 소재지에 살면서 8년 이상 직접 경작한 농지는 감면(한도 과세기간별 1억원·5개 과세기간 2억원)을, 공익사업으로 수용된 토지는 2026년 12월 31일 이전 양도분에 세액 15%(채권 보상 20%) 감면을 따로 검토합니다.
신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고로 하고, 배우자나 부모 등에게서 증여받은 땅을 10년 안에 팔면 취득가액을 증여자가 산 금액으로 보는 이월과세가 적용될 수 있습니다.
근거 조문 보기
- 소득세법 제104조 제1항 — 양도소득세 세율 — 2년 이상 보유한 토지·건물은 기본세율(소득세법 제55조, 6~45%). 1년 이상 2년 미만 40%(주택·조합원입주권·분양권 60%), 1년 미만 50%(주택·조합원입주권·분양권 70%). 분양권은 1년 이상 보유해도 60%. 미등기 70% (확인 )
- 소득세법 제95조 제2항 — 장기보유 특별공제 — 토지·건물 3년 이상 보유 시 6%(3년)~30%(15년 이상). 1세대 1주택은 보유 3년 12%~10년 40% + 거주 2년 8%~10년 40%(보유 3년 이상) (확인 )
- 소득세법 제103조 — 양도소득 기본공제 — 소득 구분별로 연 250만원(미등기 양도자산 제외) (확인 )
- 조세특례제한법 제69조 · 제133조 제1항 — 농지 소재지에 거주하며 8년 이상 직접 경작한 농지 양도는 감면 대상(주거지역 편입 등은 편입일까지 소득에 한정). 감면 합계 한도 과세기간별 1억원·5개 과세기간 2억원 (확인 )
- 조세특례제한법 제77조 — 공익사업 수용·협의매수 양도소득세 감면 — 사업인정고시일부터 2년 이전 취득 토지 등을 2026년 12월 31일 이전 양도하면 세액의 15%, 채권 보상분 20%(만기 특약 3년 35%·5년 45%) (확인 )
- 소득세법 제105조 제1항 제1호 — 양도소득세 예정신고 — 토지·건물 등은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 (확인 )
- 소득세법 제97조의2 — 배우자·직계존비속에게서 증여받은 토지·건물을 10년 이내에 양도하면 취득가액을 증여자가 취득한 금액으로 계산한다(이월과세). 그렇게 해서 세액이 더 적어지는 경우 등은 제외 (확인 )
- 법령정보센터 — 소득세법 제95조(장기보유 특별공제)
- 국세청 — 양도소득세 신고 준비서류
03
내 경우 확인 3가지
- 취득 당시 계약서가 남아 있어 취득가액을 증명할 수 있는지(없으면 양도차익 계산부터 막힘)
- 보유기간이 3년 이상인지, 15년 이상인지(장기보유 특별공제 6%에서 30%까지)
- 8년 이상 재촌·자경한 농지인지, 공익사업으로 수용되는 땅인지(감면 검토)
04
돈으로 보면
양도차익 1억원인 땅을 3년 보유했다면 장기보유 특별공제 6%(600만원)와 기본공제 250만원을 뺀 9,150만원에 기본세율을 적용해 약 1,658만원(지방소득세 별도)이 나오고, 보유기간이 15년 이상이면 공제율이 30%로 올라 과세표준이 그만큼 줄어듭니다.
검수문홍승 대표세무사기준일
