보상금에도 세금이 나오나요?
공익사업으로 수용되거나 협의 매수되어도 양도로 보아 양도소득세를 계산하고, 요건을 채우면 감면합니다.
근거 조문 보기
- 조세특례제한법 제77조 — 공익사업 수용·협의매수 양도소득세 감면 — 사업인정고시일부터 2년 이전 취득 토지 등을 2026년 12월 31일 이전 양도하면 세액의 15%, 채권 보상분 20%(만기 특약 3년 35%·5년 45%) (확인 )
가이드
토지 보상금과 양도소득세 — 감면·기한·계산
01
핵심 사실 3줄
공익사업으로 토지가 수용되거나 협의 매수되면 보상금도 양도소득세 대상입니다.
사업인정고시일부터 2년 이전에 취득한 토지를 2026년 12월 31일 이전에 양도하면 세액의 15%(채권 보상 20%)를 감면합니다.
감면 한도는 과세기간별 2억원, 5개 과세기간 3억원이고, 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다.
02
얼마를 감면받나요
양도소득세 산출세액이 2,000만원이고 현금으로 보상받으면 15%인 300만원을 감면받아 1,700만원이 되고, 채권 보상분은 20%입니다.
채권을 만기까지 보유하기로 특약하면 3년 35%, 5년 45%입니다. 감면 합계는 과세기간별 2억원, 5개 과세기간 3억원까지입니다.
근거 조문 보기
- 조세특례제한법 제77조 — 공익사업 수용·협의매수 양도소득세 감면 — 사업인정고시일부터 2년 이전 취득 토지 등을 2026년 12월 31일 이전 양도하면 세액의 15%, 채권 보상분 20%(만기 특약 3년 35%·5년 45%) (확인 )
- 조세특례제한법 제133조 제2항 — 공익사업 감면 한도 — 과세기간별 2억원, 5개 과세기간 3억원 (확인 )
03
누가 감면 대상인가요
사업인정고시일부터 2년 이전에 취득한 토지 등을 공익사업 시행자에게 2026년 12월 31일 이전에 양도한 사람이 대상입니다.
8년 이상 재촌·자경한 농지라면 농지 감면을 함께 검토합니다(과세기간별 1억원 한도). 주거지역 편입 등은 편입일까지의 소득에 한정합니다.
근거 조문 보기
- 조세특례제한법 제77조 — 공익사업 수용·협의매수 양도소득세 감면 — 사업인정고시일부터 2년 이전 취득 토지 등을 2026년 12월 31일 이전 양도하면 세액의 15%, 채권 보상분 20%(만기 특약 3년 35%·5년 45%) (확인 )
- 조세특례제한법 제69조 · 제133조 제1항 — 농지 소재지에 거주하며 8년 이상 직접 경작한 농지 양도는 감면 대상(주거지역 편입 등은 편입일까지 소득에 한정). 감면 합계 한도 과세기간별 1억원·5개 과세기간 2억원 (확인 )
04
어떻게 진행하나요
순서는 4단계로, 취득일과 사업인정고시일을 확인하고 보상 방식을 정한 뒤 양도세를 계산해 2개월 안에 감면 신청과 함께 신고합니다.
- 등기부로 취득일을, 공고로 사업인정고시일을 확인합니다.
- 현금·채권 보상 방식을 비교합니다.
- 취득가액과 경비 증빙을 모읍니다.
- 예정신고 때 감면을 신청합니다.
근거 조문 보기
- 조세특례제한법 제77조 — 공익사업 수용·협의매수 양도소득세 감면 — 사업인정고시일부터 2년 이전 취득 토지 등을 2026년 12월 31일 이전 양도하면 세액의 15%, 채권 보상분 20%(만기 특약 3년 35%·5년 45%) (확인 )
- 소득세법 제105조 제1항 제1호 — 양도소득세 예정신고 — 토지·건물 등은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 (확인 )
- 국세청 안내 — 양도소득세 신고 준비서류 — 매도·매입 계약서 사본, 자본적지출액·양도비 증빙(중개수수료·신고서작성비용·법무사수수료 등), 감가상각비명세 등. 등기부등본·토지·건축물대장·개별공시지가 확인원은 담당공무원 확인으로 제출 생략 가능. 홈택스에 PDF로 제출 가능 (확인 )
05
언제까지 신고하나요
예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월이고, 감면은 2026년 12월 31일 이전 양도분이므로 보상 시기가 세액을 가릅니다.
양도가 이 날짜를 넘기면 감면 규정이 연장되었는지 다시 확인해야 합니다. 개정안은 시행 전까지 이 글에 반영하지 않습니다.
근거 조문 보기
- 소득세법 제105조 제1항 제1호 — 양도소득세 예정신고 — 토지·건물 등은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 (확인 )
- 조세특례제한법 제77조 — 공익사업 수용·협의매수 양도소득세 감면 — 사업인정고시일부터 2년 이전 취득 토지 등을 2026년 12월 31일 이전 양도하면 세액의 15%, 채권 보상분 20%(만기 특약 3년 35%·5년 45%) (확인 )
06
조심할 점은 무엇인가요
2년 취득 요건이나 2026년 12월 31일 기한을 놓치면 감면이 없고, 예정신고를 안 하면 무신고가산세 20%가 더해집니다.
개별 사업지구의 고시일은 사업마다 다르므로 공고 원문으로 확인합니다.
근거 조문 보기
- 조세특례제한법 제77조 — 공익사업 수용·협의매수 양도소득세 감면 — 사업인정고시일부터 2년 이전 취득 토지 등을 2026년 12월 31일 이전 양도하면 세액의 15%, 채권 보상분 20%(만기 특약 3년 35%·5년 45%) (확인 )
- 국세기본법 제47조의2 제1항 — 무신고가산세 — 일반 20%, 부정행위 40%(역외거래 60%) (확인 )
08
보상금 양도세 질문
현금과 채권의 감면율은 어떻게 다른가요?
현금 보상분은 15%, 채권 보상분은 20%이고, 만기 특약을 맺으면 3년 35%, 5년 45%입니다.
근거 조문 보기
- 조세특례제한법 제77조 — 공익사업 수용·협의매수 양도소득세 감면 — 사업인정고시일부터 2년 이전 취득 토지 등을 2026년 12월 31일 이전 양도하면 세액의 15%, 채권 보상분 20%(만기 특약 3년 35%·5년 45%) (확인 )
감면 한도는 얼마인가요?
과세기간별 2억원, 5개 과세기간 3억원입니다.
근거 조문 보기
- 조세특례제한법 제133조 제2항 — 공익사업 감면 한도 — 과세기간별 2억원, 5개 과세기간 3억원 (확인 )
09
출처와 기준일
이 글의 세율·공제·기한은 2026년 11월 1일 시행 중인 법령과 국세청 안내의 원문으로 확인했고, 각 절의 '근거 조문 보기'와 아래에 조문 링크를 달았습니다.
마지막 수정일은 2026-11-01입니다. 세법은 자주 바뀌고 개인 사정에 따라 적용이 달라지므로 신고 전에 다시 확인하세요.
근거 조문 보기
- 조세특례제한법 제77조 — 공익사업 수용·협의매수 양도소득세 감면 — 사업인정고시일부터 2년 이전 취득 토지 등을 2026년 12월 31일 이전 양도하면 세액의 15%, 채권 보상분 20%(만기 특약 3년 35%·5년 45%) (확인 )
- 조세특례제한법 제133조 제2항 — 공익사업 감면 한도 — 과세기간별 2억원, 5개 과세기간 3억원 (확인 )
- 조세특례제한법 제69조 · 제133조 제1항 — 농지 소재지에 거주하며 8년 이상 직접 경작한 농지 양도는 감면 대상(주거지역 편입 등은 편입일까지 소득에 한정). 감면 합계 한도 과세기간별 1억원·5개 과세기간 2억원 (확인 )
- 소득세법 제105조 제1항 제1호 — 양도소득세 예정신고 — 토지·건물 등은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 (확인 )
- 국세청 안내 — 양도소득세 신고 준비서류 — 매도·매입 계약서 사본, 자본적지출액·양도비 증빙(중개수수료·신고서작성비용·법무사수수료 등), 감가상각비명세 등. 등기부등본·토지·건축물대장·개별공시지가 확인원은 담당공무원 확인으로 제출 생략 가능. 홈택스에 PDF로 제출 가능 (확인 )
- 국세기본법 제47조의2 제1항 — 무신고가산세 — 일반 20%, 부정행위 40%(역외거래 60%) (확인 )