주택임대소득 — 비과세·분리과세·신고

월세 수입이 연 1,800만원이고 분리과세를 고르면 50%를 뺀 900만원의 14%로 126만원이고, 시행령의 공제를 받으면 더 줄어듭니다.

총수입이 2천만원을 넘으면 다른 소득과 합산해 종합소득세 세율 6~45%로 계산합니다.

기준시가 12억원 이하 1주택만 임대하면 비과세이고, 2주택 이상이거나 12억원을 넘는 주택을 임대하면 임대소득을 신고합니다.

전세만 있어도 3주택 이상이고 보증금 합계가 3억원을 넘으면 간주임대료를 수입에 넣습니다. 2주택 기준은 대통령령 금액을 확인합니다. 40㎡ 이하·기준시가 2억원 이하 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 뺍니다.

신고는 3단계로, 주택 수와 연 수입을 정리하고 분리과세와 종합과세를 비교한 뒤 5월에 홈택스나 세무대리인을 통해 신고합니다.

1. 임대 주택과 월세·보증금을 표로 적습니다.
2. 총수입 2천만원 이하인지 보고 두 방식을 계산합니다.
3. 5월 1일~31일에 신고합니다.

주택임대소득은 다음 해 5월 1일부터 31일까지 종합소득세 신고 때 함께 신고하고, 사업자등록은 사업 개시일부터 20일 안에 신청합니다.

면세 사업자로 등록했다면 사업장 현황신고 기한은 다음 해 2월 10일입니다.

공동명의나 배우자 주택까지 주택 수에 포함될 수 있고, 신고를 놓치면 무신고가산세 20%와 납부지연가산세가 붙습니다.

주택 수 계산 방식은 주택별로 달라 임대 전에 확인합니다.

수입 2천만원 이하 1건이면 직접 계산할 수 있지만, 주택이 3채 이상이거나 다른 소득이 있으면 합산 비교가 필요해 세무사 상담이 낫습니다.

상담은 예일세무법인 화성지사(봉담읍, 전화 031-298-8388)에서 받을 수 있습니다.

임대사업자 · 기장·신고

이 글의 세율·공제·기한은 2026년 11월 1일 시행 중인 법령과 국세청 안내의 원문으로 확인했고, 각 절의 '근거 조문 보기'와 아래에 조문 링크를 달았습니다.

마지막 수정일은 2026-11-01입니다. 세법은 자주 바뀌고 개인 사정에 따라 적용이 달라지므로 신고 전에 다시 확인하세요.