사업자등록은 언제 하나요?
사업 개시일부터 20일 안에 신청합니다.
근거 조문 보기
- 부가가치세법 제8조 제1항 — 사업자등록 — 사업 개시일부터 20일 이내 사업장 관할 세무서장에게 신청(개시 전에도 신청 가능) (확인 )
대상별 안내
임대사업자 — 주택·상가 임대의 세금 일정
01
핵심 사실 3줄
주택임대는 부가세 면세 사업자로 다음 해 2월 10일까지 사업장 현황신고를 합니다.
상가임대는 부가세 10% 과세로, 일반과세자는 1월·7월 25일 확정신고입니다.
임대 수입은 다음 해 5월 1일~31일 종합소득세 신고에 포함하고, 주택임대 총수입 2천만원 이하는 분리과세를 고를 수 있습니다.
02
세금은 얼마인가요
주택임대 수입 1,800만원은 분리과세로 126만원(공제 전)이고, 상가 월세 1억원은 일반과세면 매출세액 1천만원에서 매입세액을 뺀 금액을 냅니다.
간이과세 상가임대의 업종 부가가치율은 40%입니다. 주택임대 계산은 임대소득 가이드에 정리했습니다.
근거 조문 보기
- 소득세법 제14조 제3항 제7호 · 제64조의2 — 주택임대 총수입 2천만원 이하는 분리과세 선택 가능 — 수입의 50%를 필요경비로 뺀 금액의 14%(공제는 시행령) (확인 )
- 부가가치세법 제30조 — 부가가치세 세율은 10% (확인 )
- 부가가치세법 제63조 · 시행령 제111조 — 간이과세자 납부세액 = 공급대가 × 업종 부가가치율 × 10%. 부가가치율은 소매·음식점 15% · 제조·농림어업 20% · 숙박 25% · 건설·운수·정보통신·그 밖의 서비스 30% · 금융보험 서비스·부동산임대 등 40% (확인 )
03
어떤 장부를 쓰나요
부동산임대업은 직전 연도 수입금액 7천500만원 미만이면 간편장부 대상이고, 그 이상이면 복식부기로 장부를 작성합니다.
1주택자의 주택임대소득은 비과세입니다(기준시가 12억원 초과 제외). 2주택 이상이면 주택 수에 따라 달라지니 주택별로 정리합니다.
근거 조문 보기
- 소득세법 시행령 제208조 제5항 제2호 — 간편장부대상자 기준(직전 연도 수입금액) — 도소매·농업 등 3억원, 제조·음식숙박·건설·운수 등 1억5천만원, 부동산임대·기술서비스·교육·개인서비스 등 7천500만원 미만 (확인 )
- 소득세법 제160조 — 사업자는 복식부기 장부 기록이 원칙. 업종별 일정 규모 미만은 간편장부대상자 (확인 )
- 소득세법 제12조 제2호 나목 — 1주택자의 주택임대소득은 비과세(기준시가 12억원 초과 주택·국외 주택 제외) (확인 )
04
어떻게 시작하나요
시작은 3단계로, 임대 개시일부터 20일 안에 사업자등록을 신청하고 임대차계약서를 정리한 뒤 해마다 일정에 맞춰 신고합니다.
- 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 신청합니다.
- 주택별 계약서·월세·보증금을 표로 정리합니다.
- 면세는 2월, 과세는 1월·7월 부가세, 5월 소득세 일정을 잡습니다.
근거 조문 보기
- 부가가치세법 제8조 제1항 — 사업자등록 — 사업 개시일부터 20일 이내 사업장 관할 세무서장에게 신청(개시 전에도 신청 가능) (확인 )
- 소득세법 제78조 — 부가가치세 면세사업자 등의 사업장 현황신고 — 다음 해 2월 10일까지 (확인 )
- 부가가치세법 제49조 제1항 — 부가세 확정신고 — 과세기간이 끝난 후 25일 이내(폐업 시 폐업일이 속한 달의 다음 달 25일) (확인 )
- 소득세법 제70조 제1항 — 종합소득세 확정신고 — 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 (확인 )
05
기한은 언제인가요
주택임대는 2월 10일 사업장 현황신고와 5월 31일 종합소득세, 상가임대는 1월·7월 25일 부가세와 5월 31일 종합소득세가 기본 일정입니다.
기한이 토요일·일요일·공휴일이면 그다음 날까지입니다.
근거 조문 보기
- 소득세법 제78조 — 부가가치세 면세사업자 등의 사업장 현황신고 — 다음 해 2월 10일까지 (확인 )
- 소득세법 제70조 제1항 — 종합소득세 확정신고 — 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 (확인 )
- 부가가치세법 제49조 제1항 — 부가세 확정신고 — 과세기간이 끝난 후 25일 이내(폐업 시 폐업일이 속한 달의 다음 달 25일) (확인 )
- 국세기본법 제5조 제1항 — 신고·납부 등의 기한이 토요일·일요일·공휴일·대체공휴일·노동절이면 그다음 날이 기한이다 (확인 )
06
조심할 점은 무엇인가요
전세보증금은 3주택 이상·보증금 합계 3억원 초과 등이면 수입에 포함되고, 신고를 놓치면 무신고가산세 20%가 붙습니다.
40㎡ 이하·기준시가 2억원 이하 주택을 주택 수에서 빼는 규정은 2026년 12월 31일까지입니다.
근거 조문 보기
- 소득세법 제25조 제1항 — 보증금 간주임대료 — 3주택 이상이고 보증금 합계 3억원 초과, 또는 2주택(기준시가 12억원 이하 제외)이고 대통령령 금액 초과면 수입에 포함. 40㎡ 이하·기준시가 2억원 이하 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수 제외 (확인 )
- 국세기본법 제47조의2 제1항 — 무신고가산세 — 일반 20%, 부정행위 40%(역외거래 60%) (확인 )
08
임대사업자 질문
주택임대도 부가세를 내나요?
주택임대는 면세 사업자로 부가세 대신 2월 10일까지 사업장 현황신고를 합니다.
근거 조문 보기
- 소득세법 제78조 — 부가가치세 면세사업자 등의 사업장 현황신고 — 다음 해 2월 10일까지 (확인 )
장부는 꼭 써야 하나요?
직전 연도 수입금액 7천500만원 미만이면 간편장부, 그 이상이면 복식부기입니다.
근거 조문 보기
- 소득세법 시행령 제208조 제5항 제2호 — 간편장부대상자 기준(직전 연도 수입금액) — 도소매·농업 등 3억원, 제조·음식숙박·건설·운수 등 1억5천만원, 부동산임대·기술서비스·교육·개인서비스 등 7천500만원 미만 (확인 )
09
출처와 기준일
이 글의 세율·공제·기한은 2026년 11월 1일 시행 중인 법령과 국세청 안내의 원문으로 확인했고, 각 절의 '근거 조문 보기'와 아래에 조문 링크를 달았습니다.
마지막 수정일은 2026-11-01입니다. 세법은 자주 바뀌고 개인 사정에 따라 적용이 달라지므로 신고 전에 다시 확인하세요.
근거 조문 보기
- 소득세법 제14조 제3항 제7호 · 제64조의2 — 주택임대 총수입 2천만원 이하는 분리과세 선택 가능 — 수입의 50%를 필요경비로 뺀 금액의 14%(공제는 시행령) (확인 )
- 부가가치세법 제30조 — 부가가치세 세율은 10% (확인 )
- 부가가치세법 제63조 · 시행령 제111조 — 간이과세자 납부세액 = 공급대가 × 업종 부가가치율 × 10%. 부가가치율은 소매·음식점 15% · 제조·농림어업 20% · 숙박 25% · 건설·운수·정보통신·그 밖의 서비스 30% · 금융보험 서비스·부동산임대 등 40% (확인 )
- 소득세법 시행령 제208조 제5항 제2호 — 간편장부대상자 기준(직전 연도 수입금액) — 도소매·농업 등 3억원, 제조·음식숙박·건설·운수 등 1억5천만원, 부동산임대·기술서비스·교육·개인서비스 등 7천500만원 미만 (확인 )
- 소득세법 제160조 — 사업자는 복식부기 장부 기록이 원칙. 업종별 일정 규모 미만은 간편장부대상자 (확인 )
- 소득세법 제12조 제2호 나목 — 1주택자의 주택임대소득은 비과세(기준시가 12억원 초과 주택·국외 주택 제외) (확인 )
- 부가가치세법 제8조 제1항 — 사업자등록 — 사업 개시일부터 20일 이내 사업장 관할 세무서장에게 신청(개시 전에도 신청 가능) (확인 )
- 소득세법 제78조 — 부가가치세 면세사업자 등의 사업장 현황신고 — 다음 해 2월 10일까지 (확인 )
- 부가가치세법 제49조 제1항 — 부가세 확정신고 — 과세기간이 끝난 후 25일 이내(폐업 시 폐업일이 속한 달의 다음 달 25일) (확인 )
- 소득세법 제70조 제1항 — 종합소득세 확정신고 — 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 (확인 )
- 국세기본법 제5조 제1항 — 신고·납부 등의 기한이 토요일·일요일·공휴일·대체공휴일·노동절이면 그다음 날이 기한이다 (확인 )
- 소득세법 제25조 제1항 — 보증금 간주임대료 — 3주택 이상이고 보증금 합계 3억원 초과, 또는 2주택(기준시가 12억원 이하 제외)이고 대통령령 금액 초과면 수입에 포함. 40㎡ 이하·기준시가 2억원 이하 주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수 제외 (확인 )
- 국세기본법 제47조의2 제1항 — 무신고가산세 — 일반 20%, 부정행위 40%(역외거래 60%) (확인 )