# 토지를 팔 때 양도세는 어떻게 계산하나요?

> 토지 양도세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 장기보유 특별공제(3년 6%~15년 이상 30%)와 기본공제 250만원을 적용한 뒤, 2년 이상 보유분은 6~45% 기본세율로 계산합니다.

원문(HTML): https://yeiltax-hwaseong.kr/qa/land-sale-capital-gains-calculation/ · 갱신 2026-11-06

## 직답

양도가액에서 취득가액·필요경비를 뺀 양도차익에서 장기보유 특별공제(3년 이상 6%~15년 이상 30%)와 기본공제 250만원을 빼고, 2년 이상 보유한 토지는 6~45% 기본세율을 적용합니다.

검수: 문홍승 대표세무사 · 기준일 2026-11-05

## 왜 그런가요

계산은 양도차익 → 장기보유 특별공제 → 기본공제 250만원 → 세율 순서이고, 토지는 2년 이상 보유하면 기본세율, 1년 이상 2년 미만 40%, 1년 미만 50%, 미등기는 70%입니다. 장기보유 특별공제는 3년 이상 보유해야 시작됩니다.

농지 소재지에 살면서 8년 이상 직접 경작한 농지는 감면(한도 과세기간별 1억원·5개 과세기간 2억원)을, 공익사업으로 수용된 토지는 2026년 12월 31일 이전 양도분에 세액 15%(채권 보상 20%) 감면을 따로 검토합니다.

신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고로 하고, 배우자나 부모 등에게서 증여받은 땅을 10년 안에 팔면 취득가액을 증여자가 산 금액으로 보는 이월과세가 적용될 수 있습니다.

근거: [소득세법 제104조 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C104%EC%A1%B0) · [소득세법 제95조 제2항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C95%EC%A1%B0) · [소득세법 제103조](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C103%EC%A1%B0) · [조세특례제한법 제69조 · 제133조 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A1%B0%EC%84%B8%ED%8A%B9%EB%A1%80%EC%A0%9C%ED%95%9C%EB%B2%95/%EC%A0%9C69%EC%A1%B0) · [조세특례제한법 제77조](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%A1%B0%EC%84%B8%ED%8A%B9%EB%A1%80%EC%A0%9C%ED%95%9C%EB%B2%95/%EC%A0%9C77%EC%A1%B0) · [소득세법 제105조 제1항 제1호](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C105%EC%A1%B0) · [소득세법 제97조의2](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C97%EC%A1%B0%EC%9D%982)

[양도소득세 안내: 토지·농지를 팔 때](https://yeiltax-hwaseong.kr/service/capital-gains/#land) · [가이드: 보상금 양도세 감면은 누가 받나요](https://yeiltax-hwaseong.kr/guide/compensation-transfer-tax/#eligible)

## 내 경우 확인 3가지

- 취득 당시 계약서가 남아 있어 취득가액을 증명할 수 있는지(없으면 양도차익 계산부터 막힘)
- 보유기간이 3년 이상인지, 15년 이상인지(장기보유 특별공제 6%에서 30%까지)
- 8년 이상 재촌·자경한 농지인지, 공익사업으로 수용되는 땅인지(감면 검토)

## 돈으로 보면

양도차익 1억원인 땅을 3년 보유했다면 장기보유 특별공제 6%(600만원)와 기본공제 250만원을 뺀 9,150만원에 기본세율을 적용해 약 1,658만원(지방소득세 별도)이 나오고, 보유기간이 15년 이상이면 공제율이 30%로 올라 과세표준이 그만큼 줄어듭니다.

[양도소득세 안내: 팔기 전에 모아 둘 것](https://yeiltax-hwaseong.kr/service/capital-gains/#before) · [상담 신청](https://yeiltax-hwaseong.kr/contact/?topic=capital-gains)

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