# 집·땅을 팔거나 넘길 때 — 양도와 증여의 기한

> 집·땅 양도 예정신고(2개월), 1세대 1주택 비과세(12억원 초과 고가주택 제외), 증여세 신고(3개월), 상속세 신고(6개월)와 준비 서류.

원문(HTML): https://yeiltax-hwaseong.kr/guide/home-land-transfer/ · 갱신 2026-10-28

## 팔거나 넘기기 전에, 기한부터

집이나 땅을 팔 때, 자녀에게 넘길 때, 부모님께 물려받을 때 세금과 기한이 각각 다릅니다. 결정 전에 알아 둘 것을 정리했습니다.

검수: 문홍승 대표세무사 · 기준일 2026-11-02

## 팔 때 — 양도소득세

토지·건물 등을 양도하면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고합니다.

1세대가 1주택을 팔면 비과세가 될 수 있지만, 양도 당시 실거래가 12억원을 넘는 고가주택은 제외되고 보유 요건 등 세부는 시행령에 따릅니다. 세대 구성과 이사 중 잠시 두 채가 된 기간 등에 따라 결과가 달라지므로 계약 전에 확인합니다.

근거: [소득세법 제105조 제1항 제1호](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C105%EC%A1%B0) · [소득세법 제89조 제1항 제3호](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C89%EC%A1%B0)

## 넘길 때 — 증여세

증여받은 사람이 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 증여세를 신고합니다. 팔고 현금을 주는 것과 집 자체를 넘기는 것은 세금이 다르게 계산되므로, 어느 쪽이 맞는지는 가족 상황과 앞으로의 계획에 따라 비교합니다.

근거: [상속세 및 증여세법 제68조 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%83%81%EC%86%8D%EC%84%B8%20%EB%B0%8F%20%EC%A6%9D%EC%97%AC%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C68%EC%A1%B0)

## 물려받을 때 — 상속세

상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내에 신고합니다. 토지가 많으면 평가와 상속인 사이의 분할 협의에 시간이 걸려, 6개월이 짧게 느껴질 수 있습니다.

근거: [상속세 및 증여세법 제67조 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%83%81%EC%86%8D%EC%84%B8%20%EB%B0%8F%20%EC%A6%9D%EC%97%AC%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C67%EC%A1%B0)

## 미리 찾아 둘 서류

- 취득 당시 매매계약서와 취득세 영수증
- 중개수수료·법무사 비용 영수증
- 샷시·확장 같은 공사 증빙
- 세대원 전원의 주택 보유 현황
- 주민등록 이력(보유·거주 기간 확인용)

## 기한을 넘기면

양도·증여·상속 모두 신고하지 않으면 무신고가산세(일반 20%)와 납부지연가산세가 붙을 수 있습니다.

근거: [국세기본법 제47조의2 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EA%B5%AD%EC%84%B8%EA%B8%B0%EB%B3%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C47%EC%A1%B0%EC%9D%982) · [국세기본법 제47조의4 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EA%B5%AD%EC%84%B8%EA%B8%B0%EB%B3%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C47%EC%A1%B0%EC%9D%984)

## 결정 전 순서

1. 세대 전체의 주택·토지 보유 현황을 정리합니다.
2. 취득 시기와 취득가액 증빙을 찾습니다.
3. 팔기·증여·보유를 놓고 세금을 비교합니다.
4. 결정했다면 계약 일정을 정하고, 양도일을 기준으로 신고 기한을 계산해 둡니다.
5. 신고 뒤에는 서류를 보관합니다.

## 예를 들어

부모님이 30년 전에 산 땅을 자녀에게 넘기려 한다면, 지금 팔아 현금을 주는 경우와 땅 자체를 증여하는 경우의 세금이 다르게 계산됩니다. 땅을 받은 자녀가 몇 년 안에 다시 팔 계획이 있는지도 결과를 바꾸므로, 앞으로의 계획까지 함께 놓고 비교합니다.

## 정리

- 양도 — 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고, 1주택 비과세는 고가주택(12억원 초과) 제외와 시행령 요건 확인
- 증여 — 받는 사람이 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내 신고
- 상속 — 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월 이내 신고, 평가와 분할 협의를 일찍 시작
- 공통 — 취득 서류를 미리 찾고, 결정 전에 선택지별 세금을 비교

## 화성·봉담에서 상담한다면

화성시 봉담읍의 예일세무법인 화성지사는 이 글에서 다룬 업무를 상담합니다. 주소 경기도 화성시 효행구 봉담읍 상리중심상가길 28-8, 402호(망고타운), 전화 031-298-8388.

[양도소득세](https://yeiltax-hwaseong.kr/service/capital-gains/) · [상속·증여](https://yeiltax-hwaseong.kr/service/inheritance-gift/)

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