# 임대사업자 — 주택·상가 임대의 세금 일정

> 주택임대는 부가세 면세로 2월 10일 사업장 현황신고, 상가임대는 부가세 10% 신고. 분리과세 2천만원, 간편장부 7천500만원, 5월 종합소득세까지 임대 규모별로 정리.

원문(HTML): https://yeiltax-hwaseong.kr/for/rental/ · 갱신 2026-11-01

## 핵심 사실 3줄

주택임대는 부가세 면세 사업자로 다음 해 2월 10일까지 사업장 현황신고를 합니다.

상가임대는 부가세 10% 과세로, 일반과세자는 1월·7월 25일 확정신고입니다.

임대 수입은 다음 해 5월 1일~31일 종합소득세 신고에 포함하고, 주택임대 총수입 2천만원 이하는 분리과세를 고를 수 있습니다.

## 세금은 얼마인가요

주택임대 수입 1,800만원은 분리과세로 126만원(공제 전)이고, 상가 월세 1억원은 일반과세면 매출세액 1천만원에서 매입세액을 뺀 금액을 냅니다.

간이과세 상가임대의 업종 부가가치율은 40%입니다. 주택임대 계산은 임대소득 가이드에 정리했습니다.

근거: [소득세법 제14조 제3항 제7호 · 제64조의2](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C14%EC%A1%B0) · [부가가치세법 제30조](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EB%B6%80%EA%B0%80%EA%B0%80%EC%B9%98%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C30%EC%A1%B0) · [부가가치세법 제63조 · 시행령 제111조](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EB%B6%80%EA%B0%80%EA%B0%80%EC%B9%98%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C63%EC%A1%B0)

[주택임대 계산](https://yeiltax-hwaseong.kr/guide/rental-income/#how-much)

## 어떤 장부를 쓰나요

부동산임대업은 직전 연도 수입금액 7천500만원 미만이면 간편장부 대상이고, 그 이상이면 복식부기로 장부를 작성합니다.

1주택자의 주택임대소득은 비과세입니다(기준시가 12억원 초과 제외). 2주택 이상이면 주택 수에 따라 달라지니 주택별로 정리합니다.

근거: [소득세법 시행령 제208조 제5항 제2호](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95%20%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9/%EC%A0%9C208%EC%A1%B0) · [소득세법 제160조](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C160%EC%A1%B0) · [소득세법 제12조 제2호 나목](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C12%EC%A1%B0)

## 어떻게 시작하나요

시작은 3단계로, 임대 개시일부터 20일 안에 사업자등록을 신청하고 임대차계약서를 정리한 뒤 해마다 일정에 맞춰 신고합니다.

1. 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 신청합니다.
2. 주택별 계약서·월세·보증금을 표로 정리합니다.
3. 면세는 2월, 과세는 1월·7월 부가세, 5월 소득세 일정을 잡습니다.

근거: [부가가치세법 제8조 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EB%B6%80%EA%B0%80%EA%B0%80%EC%B9%98%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C8%EC%A1%B0) · [소득세법 제78조](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C78%EC%A1%B0) · [부가가치세법 제49조 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EB%B6%80%EA%B0%80%EA%B0%80%EC%B9%98%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C49%EC%A1%B0) · [소득세법 제70조 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C70%EC%A1%B0)

## 기한은 언제인가요

주택임대는 2월 10일 사업장 현황신고와 5월 31일 종합소득세, 상가임대는 1월·7월 25일 부가세와 5월 31일 종합소득세가 기본 일정입니다.

기한이 토요일·일요일·공휴일이면 그다음 날까지입니다.

근거: [소득세법 제78조](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C78%EC%A1%B0) · [소득세법 제70조 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C70%EC%A1%B0) · [부가가치세법 제49조 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EB%B6%80%EA%B0%80%EA%B0%80%EC%B9%98%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C49%EC%A1%B0) · [국세기본법 제5조 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EA%B5%AD%EC%84%B8%EA%B8%B0%EB%B3%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C5%EC%A1%B0)

## 조심할 점은 무엇인가요

전세보증금은 3주택 이상·보증금 합계 3억원 초과 등이면 수입에 포함되고, 신고를 놓치면 무신고가산세 20%가 붙습니다.

40㎡ 이하·기준시가 2억원 이하 주택을 주택 수에서 빼는 규정은 2026년 12월 31일까지입니다.

근거: [소득세법 제25조 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C25%EC%A1%B0) · [국세기본법 제47조의2 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EA%B5%AD%EC%84%B8%EA%B8%B0%EB%B3%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C47%EC%A1%B0%EC%9D%982)

## 직접 할까요, 맡길까요

주택 1~2채의 분리과세는 직접 해 볼 수 있지만, 상가가 섞이거나 수입이 7천500만원에 가까우면 장부 문제가 생겨 세무사에게 맡기는 경우가 많습니다.

상담은 예일세무법인 화성지사(봉담읍, 전화 031-298-8388)에서 받을 수 있습니다.

[기장·신고](https://yeiltax-hwaseong.kr/service/bookkeeping-filing/) · [봉담 사무실](https://yeiltax-hwaseong.kr/area/bongdam/)

## 임대사업자 질문

### 사업자등록은 언제 하나요?

사업 개시일부터 20일 안에 신청합니다.

근거: [부가가치세법 제8조 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EB%B6%80%EA%B0%80%EA%B0%80%EC%B9%98%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C8%EC%A1%B0)

### 주택임대도 부가세를 내나요?

주택임대는 면세 사업자로 부가세 대신 2월 10일까지 사업장 현황신고를 합니다.

근거: [소득세법 제78조](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C78%EC%A1%B0)

### 장부는 꼭 써야 하나요?

직전 연도 수입금액 7천500만원 미만이면 간편장부, 그 이상이면 복식부기입니다.

근거: [소득세법 시행령 제208조 제5항 제2호](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95%20%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9/%EC%A0%9C208%EC%A1%B0)

## 출처와 기준일

이 글의 세율·공제·기한은 2026년 11월 1일 시행 중인 법령과 국세청 안내의 원문으로 확인했고, 각 절의 '근거 조문 보기'와 아래에 조문 링크를 달았습니다.

마지막 수정일은 2026-11-01입니다. 세법은 자주 바뀌고 개인 사정에 따라 적용이 달라지므로 신고 전에 다시 확인하세요.

근거: [소득세법 제14조 제3항 제7호 · 제64조의2](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C14%EC%A1%B0) · [부가가치세법 제30조](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EB%B6%80%EA%B0%80%EA%B0%80%EC%B9%98%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C30%EC%A1%B0) · [부가가치세법 제63조 · 시행령 제111조](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EB%B6%80%EA%B0%80%EA%B0%80%EC%B9%98%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C63%EC%A1%B0) · [소득세법 시행령 제208조 제5항 제2호](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95%20%EC%8B%9C%ED%96%89%EB%A0%B9/%EC%A0%9C208%EC%A1%B0) · [소득세법 제160조](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C160%EC%A1%B0) · [소득세법 제12조 제2호 나목](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C12%EC%A1%B0) · [부가가치세법 제8조 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EB%B6%80%EA%B0%80%EA%B0%80%EC%B9%98%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C8%EC%A1%B0) · [소득세법 제78조](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C78%EC%A1%B0) · [부가가치세법 제49조 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EB%B6%80%EA%B0%80%EA%B0%80%EC%B9%98%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C49%EC%A1%B0) · [소득세법 제70조 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C70%EC%A1%B0) · [국세기본법 제5조 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EA%B5%AD%EC%84%B8%EA%B8%B0%EB%B3%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C5%EC%A1%B0) · [소득세법 제25조 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EC%86%8C%EB%93%9D%EC%84%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C25%EC%A1%B0) · [국세기본법 제47조의2 제1항](https://www.law.go.kr/%EB%B2%95%EB%A0%B9/%EA%B5%AD%EC%84%B8%EA%B8%B0%EB%B3%B8%EB%B2%95/%EC%A0%9C47%EC%A1%B0%EC%9D%982)

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